Sono in procinto di acquistare con mia moglie quella che diverrà la nostra abitazione principale. Potremmo già da adesso – cioè prima della firma del rogito – avviare i lavori di ristrutturazione che abbiamo in mente e godere comunque della detrazione al 50%?
La risposta, in teoria, sarebbe positiva, ma solo a determinate condizioni. Il Ministero delle Finanze, con la circolare 57/98, scrisse che potevano fruire della detrazione i soggetti passivi IRPEF, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che “possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi”.
Di seguito, con la successiva circolare 121/98 è stato precisato che “la detrazione compete, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste, anche al promissario acquirente dell’immobile, immesso nel possesso dell’immobile stesso, qualora detto soggetto esegua, a proprio carico, le spese per gli interventi agevolabili”. Quindi, in sostanza, porte spalancate, ma a tre condizioni:
che sia stato registrato un contratto preliminare di vendita sull’immobile (il cosiddetto “compromesso”);
che il promissario acquirente sia stato immesso nel possesso dell’immobile;
che il promissario acquirente abbia eseguito gli interventi a proprio carico.
La registrazione del compromesso di vendita è una condizione sine qua non ai fini del bonus. L’acquirente deve in pratica dimostrare che la sua non è una semplice opzione di acquisto né un impegno aleatorio, ma che si impegna formalmente alla futura rilevazione del fabbricato. Per questo, appunto, servirà registrare presso l’Agenzia delle Entrate il compromesso di vendita.
Con riferimento invece alla necessità dell’acquirente di essere “immesso nel possesso” dell’immobile, l’immissione equivale in pratica a un’anticipazione degli effetti del preliminare, a seguito della quale lo stesso acquirente, ancor prima del rogito vero e proprio, potrà già godere del possesso e della detenzione del fabbricato. In termini semplici sarà lui a poterne disporre fisicamente, pur non essendone ancora il legittimo proprietario.
Tale godimento si esplicita ad esempio nei casi in cui il soggetto, non disponendo di altre soluzioni abitative, si trasferisce subito nell’immobile che si è impegnato a comprare, o appunto quando, nell’intenzione di apportare delle modifiche, decide di eseguire dei lavori prima di trasferirsi, e comunque non prima di aver registrato il preliminare, pena la nullità della detrazione (si ricorda che eventuali comunicazioni SCIA, CILA o CIL dovranno riportare sia il nome del venditore che dell’acquirente).
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